En líneas generales, cuando se compra un piso usado (en realidad, cualquier bien), el adquirente deberá hacer frente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).
Este impuesto, está cedido a las comunidades autónomas en su recaudación y en su regulación del tipo impositivo (el porcentaje), así en Baleares estos serán:
| Valor total del inmueble desde (€) | Cuota íntegra (€) | Resto de valor hasta (€) | Tipo aplicable (%) |
| 0 | 0 | 400.000 | 8 |
| 400.000 | 32.000 | 200.000 | 9 |
| 600.000 | 50.000 | 400.000 | 10 |
| 1.000.000 | 90.000 | En adelante | 11 |
Sobre aquél podrán aplicarse determinadas reducciones, como la primera adquisición por jóvenes menores de 30 años.
En cualquier caso, es esencial como se ve en la tabla anterior el valor del inmueble, cantidad sobre la que se aplicará el tipo impuesto, esto es “la base imponible” del impuesto que es definida por el art. 10 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados (Ley ITP, en adelante) “La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas, aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca”
Lo cierto es que el término “valor real” es lo que se denomina un concepto jurídico indeterminado, esto es, una expresión jurídica no desarrollada por la norma, de tal forma que debe acudirse a la jurisprudencia para explicarlo. Las resoluciones del Tribunal Supremo reiteradas en un mismo sentido, son obligatorias, en tanto que son criterio de interpretación de la norma, en otras palabras, constituyen un apéndice de la propia Ley.
Esa indeterminación es la que hace uso la administración tributaria, y entre otras la Agencia Tributaria de las Islas Baleares (ATIB), quien acudía a unos valores de referencia consistentes básicamente en multiplicar por dos el valor catastral del suelo, y aplicar otro tanto sobre el valor catastral de la construcción, para comprobar aquellos valores, y ello bajo una apariencia de buen derecho amparándose por Órdenes del Ejecutivo.
En resumidas cuentas, la administración tributaria tiene unas formas tasadas de hacer esa comprobación de valores a las que se refiere el artículo 57 de la Ley General Tributaria, y en especial cabe hacer referencia:
“b) Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal.”
“e) Dictamen de peritos de la Administración.”
Así la administración acudía al primero de los métodos para la comprobación de valores (el valor catastral, que podemos ver en la liquidación anual del IBI municipal), para establecer cuál era el supuesto “valor real”, con indiferencia de cual hubiera sido el que se hubiera satisfecho y el escriturado en la compraventa. Al respecto se manifestó el Tribunal Supremo en reiteradas ocasiones (Sentencia Tribunal Supremo 943/2018, de 5 de junio de 2018), estableciendo que:
- La disponibilidad de todos aquellos medios, no implica que todos los medios de los que dispone la administración sean indiferentes, teniendo presunción de veracidad lo consignado en las declaraciones de los impuestos, y siendo la carga de la prueba de otro valor diferente de la administración. (es ella quien debe probar otro valor, no el contribuyente)
- Que el concepto valor real guarda similitudes con el valor de mercado.
- Que el método por el que se debe comprobar el valor de los inmuebles es el dictamen de los peritos de la administración.
La administración cambió su modo de actuar y acudió a remitir junto a las propuestas de liquidación, un dictamen de los peritos, que básicamente aplican nuevamente aquellos valores de referencia, con la firma del perito de la administración, viéndose el alto tribunal obligado a establecer en la STS 39/2021 de 21 de enero de 2021, que ningún sentido tiene el dictamen de los peritos si lo que se hace es aplicar de forma algorítmica los valores de catastrales y los coeficientes de los que dispone la administración con fórmulas genéricas y en ningún caso individualizadas, concluyendo que nuevamente se produce una falta de motivación por parte de la administración.
La falta de motivación, supone la anulabilidad del expediente, es decir que puede declararse nulo si éste es recurrido, y que la administración en caso de que no haya prescrito el derecho a comprobar (cuatro años contados desde la fecha de comprobación), tenga que iniciarlo de nuevo.
Por lo tanto, ante estas actuaciones que adolecen de vicios de fondo, el ciudadano tiene en sus manos la posibilidad de presentar un recurso de reposición (potestativo) ante la propia administración tributaria, y/o de presentar una reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-administrativo, que también depende del Ministerio de Hacienda, estando, si es por falta de motivación, suspendida la ejecución de dicho acto (no exigirán el pago hasta que se resuelva tal extremo), pues como la administración no ha manifestado cuales son los motivos que le han llevado a la regularización sino con fórmulas genéricas, vaguedades y disposiciones generales; el contribuyente no ha podido saber de qué tiene que defenderse y se le ha causado indefensión por la voracidad recaudadora de la administración tributaria.
Los contribuyentes ante la expectativa de tener que presentar dos reclamaciones administrativas, para agotar esta vía, y así poder acudir a la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, esto es, a los tribunales que, esta vez sí, no dependen del Ministerio de Hacienda y no están formados por funcionarios de dicho órgano; muchas veces deciden pagar la liquidación para evitar males mayores. La sorpresa de muchos es que, transcurridos unos meses, aparece una nueva carta de la Administración Tributaria con la correspondiente propuesta de sanción aparejada a aquella comprobación.
Pero lo contribuyentes deben saber que la probabilidad de éxito en estos casos es muy alta, dada la mala praxis en la que cada vez más ahondan las distintas Administraciones Tributarias dado que proceden a la expedición de propuestas de liquidación como si de una rotativa de periódico se tratase, las cuales vulneran los más fundamentales principios de la actuación administrativa.
El camino es largo, y está plagado de una farragosa burocracia que, además, se encuentra completamente saturada (entre otras, por estas prácticas), que actúa como arma disuasoria en favor de la administración. En Capella Costa Abogados, tenemos expertos en materia tributaria que pueden asesorarte en este largo camino tanto en la vía administrativa como en la vía contenciosa, elaborando la estrategia procesal más oportuna a tus intereses económicos y defendiendo los derechos de los contribuyentes, ante la administración.
Joan Mestre – colaborador
