¿Por qué constituir una sociedad para gestionar mi patrimonio inmobiliario?

A menudo se escuchan noticias en la prensa sobre personajes públicos que tributan a través de “entidades patrimoniales”. Los casos más conocidos son aquellas personas que siendo titulares de varios inmuebles aportan los mismos al patrimonio de una entidad para tributar por el Impuesto sobre Sociedades (IS), en lugar de por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). 

De ésta forma se pueden conseguir dos cosas: en primer lugar, sería aplicable un tipo fijo del 25% o incluso del 15% si se cumplen determinados requisitos; en lugar de tributar a una escala del 19% al 45 % que resulta aplicable al IRPF (dependiendo tanto de la renta obtenida, como de la Comunidad Autónoma en la que resida el contribuyente). Tipos que se aplicarán incluso en las plusvalías obtenidas de la renta, que se incorporarían en el IRPF con el consiguiente aplicación de un tipo marginal muy alto en el ejercicio de su transmisión. En segundo lugar, al margen del tipo, determinados gastos relacionados con dichos inmuebles resultarán deducibles con una mayor facilidad (amortizaciones, deterioros, etcétera.) lo que supondrá minorar la base imponible y por lo tanto una menor tributación.

Además las entidades podrán, en caso de que concurran los requisitos establecidos aplicarse los incentivos que se establecen para determinados regímenes especiales. Son objeto de comentario en esta entrada: 

• El régimen de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas. 
• El régimen de entidades de reducida dimensión. 

¿Cómo tributarán los dividendos repartidos? ¿estarán exentos?

Aquí radica uno de los mayores de los problemas de crear sociedades. En el Impuesto sobre Sociedades una entidad que reparte dividendos (beneficios) a otra, siempre que su participación cumpla con los requisitos establecidos en el art. 21 de la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades; dejará exentos del impuesto dichos dividendos (i.e. no tributarán) por considerarse que se produciría una doble imposición. No obstante, si se distribuyen a sus socios personas físicas, al contemplarse una norma análoga en el IRPF, estos quedarían sujetos a tributación en la modalidad de Rendimientos del Capital Mobiliario (RCM), aplicándose entonces aquella doble tributación. Por lo tanto, se trata de que aparte de los sueldos de administradores y trabajadores, que resultarán deducibles en sede de la entidad que tiene los inmuebles; los rendimientos de dichas actividades “permanezcan” en la propia entidad. Eso sí, con mucho cuidado a que no se considere la existencia de una entidad patrimonial. Por ejemplo, mejorando los inmuebles existentes, adquiriendo inmuebles nuevos, o incluso dedicándose a otras actividades empresariales previa alta en las mismas.

 

El régimen de entidades de arrendamiento de vivienda

¿Qué supone la aplicación de éste régimen?

Básicamente, supondrá una bonificación del 85% de la cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan con los anteriores que a continuación se detallan, bonificación que resultará compatible con la reserva de capitalización prevista en el artículo 25 de la ley del impuesto sobre sociedades.

¿Quiénes puedes acogerse al régimen de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas?

Podrán acogerse a este régimen las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en el territorio español que hayan construido, promovido o adquirido y cumplan con los siguientes requisitos:

• Deberán realizar una actividad económica, esto supone que estén de alta en el censo de empresarios profesionales, y al ser la actividad el arrendamiento de viviendas cumplan con el requisito al que se refiere el art. 5.1 de Ley del Impuesto sobre Sociedades: tener contratada una persona empleada con contrato laboral a jornada completa. Este asunto se abordará con más detalle en el apartado de entidades patrimoniales. 
• Que se dediquen al arrendamiento de viviendas, en los términos definidos en el art. 2.1 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos: “Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”, sin perjuicio de la realización de otras actividades. 
• Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento sea en todo momento del periodo impositivo (el ejercicio económico de la entidad) igual o superior a 8.
• Que las viviendas afectas sean arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por un periodo mínimo de 3 años. 
• Que las actividades de promoción inmobiliaria y arrendamiento sean objeto de contabilización separada (ad. ex. introduciendo centros de coste en la contabilidad, o cuentas distintas conforme al Plan General Contable) para cada inmueble adquirido o promovido, con el desglose suficiente para conocer la renta correspondiente a cada vivienda local o finca registral independiente en que estos se dividan. 
• En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias, que al menos el 50% de las rentas del período impositivo excluidas las de transmisión de los bienes inmuebles, sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación prevista. 

¿Qué supone el régimen de entidades de reducida dimensión?

Adicionalmente, las entidades que cumplan los requisitos establecidos para éste régimen gozarán de otros incentivos. 

1. Libertad de amortización para los elementos nuevos del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias afectas, cuando se genere empleo. 
2. Aceleración de la amortización de elementos nuevos del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias, así como los elementos del inmovilizado intangible, multiplicando por 2 el coeficiente de amortización lineal máximo previsto en las tablas de amortización del art. 12 de la Ley del Impuesto. 
3. Deducción de la pérdida por deterioro de los créditos para la cobertura del riesgo derivado de las posibles insolvencias hasta el límite del 1% sobre los deudores existentes a la conclusión del periodo impositivo. 
4. Reserva de nivelación de bases imponibles de un 10% de su base imponible positiva con el límite de un millón de euros. Las entidades de reducida dimensión que tributen al tipo general de gravamen podrán minorar su base imponible positiva hasta el 10% de su importe con el límite de un millón de euros. Debiéndose dotar una reserva indisponible para el contribuyente. Estas cantidades se adicionarían a la base imponible en los 5 años inmediatos y sucesivos a la finalización del periodo en que se aplican, siempre que el contribuyente tenga una base imponible negativa y hasta el importe de la misma.
5. Régimen especial de arrendamiento financiero, cuando se cumplan los requisitos, el límite de la deducción de la parte de la cuota satisfecha correspondiente a la recuperación del coste del bien será el resultado de aplicar el triple del coeficiente máximo de amortización previsto en la tabla de amortización, en lugar del doble establecido con carácter general para el resto de las entidades.
6. Aplicación del tipo de gravamen del 15%, para entidades de nueva creación que realicen actividades económicas, en el primer período impositivo en que la base imponible resulte positiva y en el siguiente.

Para la aplicación del citado régimen deberán tenerse en cuenta además dos requisitos:

• El importe neto de la cifra de negocios, calculado según la norma 11ª del Plan General contable, sea inferior a 10 Millones de euros. 
• No tener la consideración de entidad patrimonial 

¿Qué es y cómo deja de considerarse entidad patrimonial?

Como se ha visto, la consideración de entidad patrimonial, supondrá que no se puedan aplicar los anteriores beneficios fiscales. 

Una entidad o sociedad patrimonial será aquella que no se dedica a una actividad económica en los términos definidos en el art. 5 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades: “se entenderá por entidad patrimonial y que, por tanto, no realiza una actividad económica, aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto, en los términos del apartado anterior, a una actividad económica. […] El valor del activo, de los valores y de los elementos patrimoniales no afectos a una actividad económica será el que se deduzca de la media de los balances trimestrales del ejercicio de la entidad […]. A estos efectos no se computarán, en su caso, el dinero o derechos de crédito procedentes de la transmisión de elementos patrimoniales afectos a actividades económicas o valores a los que se refiere el párrafo siguiente, que se haya realizado en el período impositivo o en los dos períodos impositivos anteriores”

En suma, para que no se considere a una entidad que se dedica al arrendamiento de viviendas como patrimonial y por ende pierda los beneficios fiscales se requerirá, la afectación del patrimonio empresarial a la actividad económica, y por lo tanto la persona empleada con contrato laboral a jornada completa a la que ya se ha hecho referencia con anterioridad.

A estos efectos cabe hacer una serie de precisiones interpretativas acorde a los criterios expresados por la Dirección General de Tributos: 

1. Los administradores, no tendrán la consideración de trabajadores, y si bien sus remuneraciones tendrán la consideración de deducibles en los términos expresados en la Ley y en la doctrina (un tema controvertido, para el que se requiere: (i) previsión estatutaria y (ii) acuerdo de la Junta General), no se computarán a la hora del cumplimiento del requisito de la “persona empleada” (V3595-15)
2. La Dirección General de Tributos, no ve problemas en que las personas contratadas sean personas vinculadas al propietario (hijos), no obstante al menos uno de ello deberá estar contratado a jornada completa, sin posibilidad de acumular medias jornadas (V3595-15). 

¿Qué costes tiene en Seguridad Social?

No es objeto de mi especialidad y por lo tanto simplemente lo apunto. Los costes en cotizaciones a la Seguridad Social, variarán en función de la fórmula escogida: así el líneas básicas.

Una sociedad familiar dedicada al arrendamiento de viviendas, decide que el padre sea el administrador y por ello perciba una remuneración, deberá cotizar en la Seguridad Social, como autónomo societario por una cuota de 332 euros al mes a adicionar a la cantidad que éste perciba como administrador (que los pagará él y no la entidad).

Adicionalmente, como se ha visto, se debe contratar a otro empleado para no tener la consideración de entidad patrimonial. Pueden ser los hijos o los sobrinos. Además del salario, que para poner el ejemplo situamos en el Salario Mínimo Interprofesional (950,00 euros en 2020), deberá pagar un total de 275,13 euros a la Seguridad Social, de los cuales 223,57 euros obedecen a la cuota de la empresa (patronal) y los restantes al trabajador, detrayéndose de su nómina. 

Por lo tanto, la creación de éstas estructuras que pueden suponer un importante ahorro fiscla, resultaría a priori, si bien debe estudiarse el caso concreto, para aquellos casos en los que el patrimonio inmobiliario sea elevado y el propietario/administrador ya tenga la consideración de empresario o profesional. 

¿Qué otros costes/inconvenientes tendrá ser una entidad?

Además de todo lo anterior, deberá tenerse en cuenta la obligación de llevar a cabo la contabilidad ajustada a la normativa mercantil, la obligación de registrar cuentas anuales, etcétera; y las restantes obligaciones fiscales (pagos fraccionados, retenciones, declaraciones de IVA, declaraciones informativas…) cuyo descuido puede suponer sanciones tributarias que eliminen el tan deseado ahorro fiscal y conviertan la estructura en un lastre económico. Y por lo tanto, si no se tiene experiencia en la gestión es más que recomendable encomendarse a un gestor experto en la materia. 

¿Qué otros beneficios podrían aplicarse?

Además de todo lo anterior, deberá tenerse en cuenta que el valor fiscal de los inmuebles aportados a una entidad, se actualizará estando exentos de tributación en la modalidad de Operaciones Societarias. 

De otro lado, en el caso de que hagan restructuraciones empresariales (fusión, escisión, etcétera), podrá aplicarse el régimen especial, siempre que se tengan motivos económicos validos y no se tenga la consideración de patrimonial ya expuesta. 

Joan Mestre – colaborador