La reclamación de la cláusula gastos, inserta en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios anteriores a 2019, es algo que está a la orden del día. Podemos afirmar que en el último año se han publicado varias sentencias que han perfilado la declaración de nulidad de esta cláusula, y la consecuencia derivada de ello, que implica si procede la devolución de cantidad alguna al consumidor, según la normativa.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo, desde su sentencia de 23 de diciembre de 2015, entiende que la cláusula gastos, imponiendo al consumidor el pago total de los gastos derivados de la constitución del préstamo hipotecario, debe considerarse abusiva y, por tanto, nula. Dicho argumento fue confirmado por la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de 2020.
En virtud de la indicada jurisprudencia y de la normativa vamos a realizar una serie de apreciaciones sobre dicha cláusula, como quien puede reclamarla, los conceptos a reclamar, etc.
Debemos tener en cuenta que todo prestatario que tenga una cláusula gastos inserta en la escritura de préstamo hipotecario, que no haya sido ni informada ni negociada, y le imponga asumir todos los gastos derivados de la constitución de la hipoteca, podrá reclamar la abusividad de la cláusula y que se considere nula. En consecuencia, se deberán analizar las cantidades abonadas y a quien le correspondía asumirlas según la normativa.
En caso de existir más de un prestatario en la escritura, la reclamación se puede realizar tanto por todos ellos, como solo por uno, pues se entiende que se está actuando en beneficio de todos. Aunque debe tenerse en cuenta que las cantidades que se devuelvan deberán repartirse entre todos los prestatarios.
Es muy posible que algunas de las hipotecas ya estén canceladas a día de hoy, pero ello no afecta a la posibilidad de reclamación. Es decir, no existe ningún inconveniente para reclamar una cláusula abusiva de una escritura de préstamo hipotecario ya cancelada.
Ahora vamos a analizar quien debe asumir los gastos de constitución del préstamo como consecuencia de la declaración de abusividad de la cláusula, en virtud de la normativa que regula estos supuestos:
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, corresponde al consumidor. (100% consumidor)
- Gastos de notaría, corresponde por mitades entre el banco y el consumidor, y las copias a quien las solicite. (50% consumidor – 50% banco)
- Gastos de registro, corresponde en su totalidad al banco. (100% banco)
- Gastos de gestoría, lo habitual es que haya sido el banco quien haya contratado los servicios de la gestoría, por tanto, le corresponde asumirlo en su totalidad. Si bien, si se demuestra que ha sido el consumidor quien ha contratado estos servicios le corresponde a éste asumir el coste. (100% banco)
- Gastos de tasación, debe asumirlos el banco. (100% banco)
Hay que tener en cuenta que la anterior distribución de los gastos es para hipotecas anteriores al 15 de junio de 2019, y en cuanto al impuesto a las anteriores al 10 de noviembre de 2018; pues después de las indicadas fechas se modificó sobre quien debe asumir cada gasto.
Finalmente, en cuanto al plazo para reclamar la cláusula gastos, debemos indicar que existen varias interpretaciones de las normas según la jurisprudencia, siendo las dos líneas más claras las siguientes: un plazo de 15 años desde la constitución de la hipoteca y que ya habría finalizado para todas aquellas hipotecas anteriores al 7 de octubre de 2015; y un plazo de 5 años a contar desde que el consumidor tuvo conocimiento de la indicada cláusula.
Por otro parte, y en relación a la comisión de apertura podemos indicar que la jurisprudencia establece que siempre y cuando no se haya informado sobre la existencia de dicha comisión por parte de la entidad bancaria, y, además, no pueda acreditar que se ha prestado un servicio o la existencia de gastos reales en lo que haya incurrido la entidad, podrá reclamarse dicha comisión.
Para cualquier duda sobre este tema podéis contactar con nosotros.
Mª Neus Vidal Bustamante
