Hace unos días comentamos en el programa 5DIES, de IB3, una noticia salida en prensa en la que nos consultaban si, el hecho de permanecer viviendo los hijos de los antiguos conserjes de un colegio en la casa que se les habían dejado para vivir, podría llevar a una posible usucapión, esto es, a la posibilidad de que esos hijos se hicieran con la casa en propiedad.
Aprovechamos la noticia para explicar qué es la prescripción adquisitiva o usucapión. Mediante esta figura una persona puede adquirir la propiedad de un bien, que no era suyo, mediante el transcurso -prolongado- del tiempo.
Para saber cuánto tiempo debemos esperar para que un bien pase a ser propiedad de quien lo está ocupando, aún sin ser propietario, deberemos diferenciar entre si se trata de una usucapión ordinaria o extraordinaria y si el bien del que se pretende adquirir la propiedad es mueble o inmueble.
De forma común en ambas clases de usucapión se exigirá que el usucapiente (la persona que quiere hacerse suyo el bien) ostente la posesión continuada, pública (tiene que presentarse ante todos como propietario del bien), pacífica e ininterrumpida durante un determinado período de tiempo que varía según se trate de una usucapión ordinaria o extraordinaria.
En el caso de la prescripción adquisitiva ordinaria, deberá mediar por parte del usucapiente buena fe y un título (compraventa, sucesión, etc), debiendo este título ser justo, es decir, verdadero (un contrato privado de compra-venta, un testamento…). Para adquirir a través de este tipo de usucapión es necesario esperar un tiempo igual a tres años para los bienes muebles y diez para los bienes inmuebles entre presentes y veinte entre ausentes (esto es, si el verdadero propietario reside en el extranjero o en ultramar).
Para el caso de la prescripción adquisitiva extraordinaria, se exige la posesión pero no se exige ni la buena fe ni el justo título. En este caso, habrá que esperar un poco más para hacernos con la propiedad del bien: seis años para los bienes muebles y treinta años para los bienes inmuebles.
Una forma de presentarse el usucapiente como propietario del bien pasa por, por ejemplo, abonar los impuestos, tasas, etc., hacer las obras de reparación o mantener adecuadamente el bien.
Para la acreditación de los requisitos anteriores, el arrendatario deberá entregar al arrendador:Quien pretenda adquirir la propiedad de un bien por usucapión, lo hará por el mero transcurso del tiempo (siempre que entretanto nadie haya cuestionado la propiedad), si bien, será necesario iniciar ante los Juzgados un expediente de dominio donde el usucapiente deberá acreditar que cumple con todos los requisitos antes indicados para poder inscribir, con posterioridad, el bien en el Registro correspondiente (si se trata de un bien inmueble, el en Registro de la Propiedad).
Debemos decir finalmente, y con ello volvemos al contenido de la noticia, que no todos los bienes son susceptibles de adquirirse de esta forma. Para que pueda adquirirse un bien por usucapión, es necesario que el mismo se encuentre dentro de comercio, es decir, ha de ser susceptible de ser comprado o vendido. En el caso de la noticia comentada, la vivienda donde estaban residiendo los hijos de los conserjes es propiedad del ayuntamiento y por tanto, fuera del comercio. Por este motivo, debemos concluir, que, aun en el caso de que se hubieran cumplido todos los requisitos necesarios para usucapir, no sería posible que los hijos de los conserjes se convirtieran en propietarios de la mencionada vivienda al tratarse ésta de un bien titularidad de una entidad local (el ayuntamiento).
Xisca Mª Vallespir
