La moratoria al pago de la renta en los locales de negocio fue una de las primeras cuestiones que se pusieron de manifiesto a raíz de la declaración del estado de alarma. Saber qué ocurriría con el pago de las rentas de locales que habían visto compelidos a cerrar sus negocios o que lo habían hecho por motivos económicos, era una de las preguntas que se hacían la mayoría de los arrendatarios.
Sin regulación normativa prevista, se acudió de forma supletoria a la aplicación de la doctrina “rebus sic stantibus” prevista para situaciones imprevisibles y extraordinarias y que permitía modificar o flexibilizar las condiciones de un contrato valiéndose del argumento del cambio inesperado de las condiciones entre el momento en el que se firmó el contrato y las que ahora se dan (alarma sanitaria por COVID-19).
Después de más de un mes de la declaración del estado de alarma, seha publicado el Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril (RDL 15/20, en adelante) en el que se incluye una regulación del marco aplicable a los contrato de alquiler para uso distinto a vivienda.
Es importante señalar que la norma prevé que, en aquellos casos en que se haya llegado a un acuerdo entre el arrendatario y el arrendamiento, el mismo será válido siendo que, de no existir dicho acuerdo, se estará a las previsiones recogidas en el RDL indicado.
En primer lugar, procede fijar qué sujetos pueden acogerse a la regulación contenida en el RDL15/20. Previendo dos escenarios:
a) Autónomos, con inmuebles afectos a su actividad económica que a suvez cumplan los siguientes requisitos:
- estar afiliados y en situación de alta en la fecha de declaración del estado de alarma, esto es, en fecha de 14 de marzo, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Previa o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar, o en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
- tener su actividad suspendida a consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo o cualquier Orden derivadas de dicha norma. O bien, si la actividad no ha sido suspendida, acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la factura media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
b) PYMES, con inmuebles afectos a su actividad económica que a su vez cumplan los siguientes requisitos:
- no superar los límites establecidos en el art. 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital; esto es: que el total de las partidas del activo no supere los 4.000.000,00 €, que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los 8.000.000,00 €, y que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
- tener su actividad suspendida a consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo o cualquier Orden derivadas de dicha norma. O bien, si la actividad no ha sido suspendida, acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la factura media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Para la acreditación de los requisitos anteriores, el arrendatario deberá entregar al arrendador:
- Para el caso que la actividad se haya reducido: inicialmente declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior; debiendo posteriormente, si el arrendador lo requiere, aportar los libros contables
- Para el caso de suspensión de la actividad: certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Por otro lado, conviene señalar que solo podrán acogerse a esta medida un determinado tipo de alquileres: sobre inmuebles y contratos regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos, quedando por tanto excluidos alquileres regulados por el Código Civil u otras normas específicas (rústicos, náuticos, etc).
En cuanto a la solicitud, el arrendatario deberá solicitar el aplazamiento de la renta al arrendador en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL 15/20, esto es hasta el día 23 de mayo, y en la misma adjuntar los documentos antes relacionados.
Es necesario ahora diferenciar la situación entre los contratos celebrados con grandes o pequeños tenedores:
a) contratos celebrados con grandes tenedores (propietarios de más de 10 inmuebles urbanos o empresa/entidad pública de vivienda): en este caso, realizada la solicitud por parte del arrendatario, el arrendador estará obligado a aceptar la moratoria y se aplicará de forma automática. La misma se extenderá al mismo plazo de duración del estado de
alarma y correspondientes prorrogable por meses, pudiendo obtener el arrendatario una moratoria por un total de hasta cuatro mensualidades. Transcurrida la moratoria, la renta dejada de abonar deberá devolverse, sin generarse por ello penalización ni intereses, mediante el fraccionamiento de la misma en un plazo máximo de dos años, siempre dentro del plazo de vigencia del contrato.
b) contrato celebrados con propietarios distintos: realizada la solicitud por el arrendatario, el arrendador podrá aceptarla o no. En caso de no aceptar la aplicación de la moratoria, las partes podrán disponer de la fianza depositada para el pago total o parcial de la renta, en cuyo caso deberá restituirse en el plazo de un año desde que se acuerde esta disposición o dentro de lo que quede de vigencia del contrato. Hay que señalar aquí que en el caso de los arrendamientos distintos a vivienda se exige el depósito de dos mensualidades, pudiendo ser el importe mayor.
Finalmente, hay que recordar que quien se haya aprovechado de las medidas recogidas en el RDL 15/20 sin cumplir los requisitos deberá responder de los posibles daños y perjuicios que su hubieran generado a raíz de la aplicación indebida de la moratoria.
En nuestra opinión, decir que el RDL en cuestión contiene una regulación muy escueta y de la que podría inferirse que, de alguna manera, reduce las opciones y posibilidades de los arrendatarios, pues, esta regulación ve limitadas sus opciones a una moratoria o aplazamiento en el pago de la renta pero no contempla ni la condonación ni tampoco la reducción del importe de la renta.
Si bien, Por otro lado, la norma establece que, de haber llegado las partes a un acuerdo, éste prevalecerá sobre lo previsto en el RDL.
En cualquier caso, debemos señalar antes de finalizar este artículo, la necesidad de plasmar por escrito los acuerdos a los que puedan llegar arrendador y arrendatario, para que, en caso de que exista algún tipo de conflicto, se puedan acreditar los términos del acuerdo al que se llegó.
